Crédit immobilier


Crédit immobilier - BazarovoreQu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement, d'une villa, d'un terrain à bâtir ou d'un loft vous vous interrogez évidemment sur les possibilités de financement pour l'acquisition de ce bien.

A ce stade de votre projet il est parfaitement normal de vous poser les questions suivantes : Quel type de crédit immobilier choisir ? Quel est le mode de financement le plus adapté à ma situation personnelle et professionnelle, Quelle est la durée idéale pour mon prêt immobilier ? Quel est le bon taux d'intérêt ? Quelles sont les garanties prises par la banque ? Quel doit être mon apport personnel ? et sans doute de nombreuses autres questions concernant ce vaste sujet du prêt immobilier.

Un achat immobilier est un moment très important car il vous engage sur de nombreuses années et conditionne votre qualité de vie et votre confort futur au quotidien. Vous avez pris beaucoup de soins et de temps pour sélectionner la propriété adaptée à vos besoins et dans laquelle vous vous sentirez bien vous et votre famille. Le recherche de votre crédit immobilier est tout aussi importante et nécessite autant de précautions.

Il convient donc de prendre le temps et la réflexion nécessaires pour choisir le bon emprunt immobilier celui dans lequel "vous vous sentirez à l'aise " et qui ne sera pas une source de tracas et d'inconfort financier. En effet en crédit immobilier mal adapté peut s'avère aussi gênant qu'un logement mal conçu !

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Alors quel est le bon crédit immobilier ?

A cette question une seule réponse possible ; celui qui est en adéquation avec vos besoins. C'est pour cela que l'étude et la négociation d'un dossier de prêt doit se faire avec des professionnels compétents et à l'écoute de vos demandes. Que vous vous adressiez à votre banque de dépôt ou à un courtier professionnel indépendant ; dans les deux cas la règle d'or est un traitement sur mesure de chaque dossier en fonction des impératifs et des objectifs du client. Pour certains le plus important sera de limiter le montant des mensualités afin de pouvoir conserver un pouvoir d'achat confortable au quotidien; Pour d'autres le plus important sera une durée de remboursement courte même si elle implique un effort au quotidien. En résumé à chaque dossier de crédit des réponses spécifiques et adaptées.

Les principales grandes questions que vous devrez évoquer avec votre banquier ou votre courtier en crédit sont les suivantes :

Quel type de crédit choisir ? 

Il existe plusieurs grands types de crédit immobilier: amortissable à taux fixe, amortissable à taux variable, crédit In fine. Le crédit In fine concerne principalement les investisseurs locatifs ayant un patrimoine conséquent et des objectifs patrimoniaux et fiscaux très ciblés. Le particulier qui achète sa résidence principale sera plus concerné par les deux différents types d'amortissables. Schématiquement le taux fixe vous assure de ne pas avoir de surprises et de changement alors que le taux variable vous permet de bénéficier des fluctuations du marché à la baisse ce qui est bien sûr une bonne chose mais aussi à la hausse ce qui peut s'avérer très gênant. Il conviendra d'affiner votre stratégie de ce point de vue avec votre conseiller en crédit immobilier.

Quel est le mode de financement le plus adapté à ma situation personnelle et professionnelle ?

En fonction de votre profession, de votre contrat de travail, du montant de vos revenus différents types de crédit seront adaptés à votre situation. Il existe en particulier des crédits à taux aidés pour les ménages ayant de faibles revenus. Ces prêts dit à taux zéro dits PTZ sont aidés par le gouvernement et visent à permettre aux ménages modestes de devenir propriétaires. Votre conseiller pourra étudier en fonction de vos rentrées financières si il est possible pour vous d'en bénéficier. Certaines situation professionnelles doivent faire l'objet d'une étude particulière pour l'obtention d'un crédit immobilier. C'est notamment le cas pour les artisans et professions libérales mais aussi pour les personnes embauchées sous contrats de type CDD. Enfin il devra être fait une étude de votre situation familiale .En particulier si vous achetez en couple sans être mariés ou pacsés. Il conviendra d'affiner tous ces points avec votre conseiller en crédit immobilier.

Quelle est la durée idéale pour mon prêt immobilier ?

La durée de votre crédit immobilier est conditionnée par un élément incontournable qui est le revenu disponible du ménage. Ce revenu prend en compte en tout premier lieu les rentrées mensuelles de type salaires ou bénéfices commerciaux ou artisanaux auxquelles peuvent s'ajouter d'autres revenus comme des rentes, loyers, prestations sociales. Chaque banque possède ses critères de calcul et ses propres ratios d'endettement et les revenus effectivement pris en compte peuvent varier d'un établissement à un autre. C'est ce revenu disponible qui va déterminer mathématiquement la durée de votre emprunt immobilier. En effet la mensualité que vous devrez rembourser ne peut pas dépasser un certain pourcentage des revenus du ménage. Il sera possible de faire baisser le montant de cette mensualité par le biais de l'allongement de la durée du crédit ou de la baisse du taux d'intérêt. Il conviendra donc de trouver le bon réglage pour conserver un pouvoir d'achat raisonnable sur une durée la moins longue possible. Il conviendra de procéder à ce réglage avec votre conseiller en crédit immobilier.

Quel est le bon taux d'intérêt ?

Le taux d'intérêt a bien sûr une importance certaine car il conditionne le coût final de votre crédit. Sur une longue durée de remboursement une petite différence de taux peut entraîner une importante variation du montant final de l'emprunt. Mais il ne faut pas perdre de vue que le taux n'est qu'une composante de votre dossier et qu'un taux extrêmement attractif peut cacher un dossier de crédit peu compétitif sur ces autres composantes notamment les exigences d'apport ou les frais de dossier. Le taux des crédits immobilier varie en permanence et il conviendra que vous étudiez les taux disponibles sur le marché au jour de la signature de votre compromis. Le choix principal sera à faire entre un taux fixe et un taux variable. Ce choix étant réalisé il conviendra de faire le tour des établissements bancaire pour une comparaison générale des taux en ne perdant pas de vue encore une fois que le taux n'est qu'un élément parmi d'autre de la prise de décision finale concernant le choix de votre établissement de crédit. Il conviendra de faire le choix du variable ou du fixe avec votre conseiller en crédit immobilier.

Quelles sont les garanties prises par la banque ?

L'établissement financier qui vous consentira le crédit pour acquérir le bien de vos rêves aura pour objectif premier de se garantir contre une éventuelle défaillance de son client. Une défaillance qui représente en fait le cas ou le débiteur se trouve dans l'incapacité de régler ses dettes est le plus souvent lié à un problème personnel comme une perte d'emploi, une maladie, un problème familiale comme un divorce. Pour garantir sa créance la banque dispose donc de plusieurs moyens. Le premier est de vous demander de souscrire une assurance pour votre crédit qui prendra en charge le remboursement lors de la survenance des principaux accidents de la vie. La banque demandera de plus en plus souvent une expertise détaillée du bien immobilier acquis pour vérifier que son prix est bien conforme à la réalité du marché. En dernier lieu la banque prendra une garantie sur le bien qui peut être soit une hypothèque soit un privilège de préteur de deniers dont le coût sera à votre charge. Il conviendra donc de détailler les questions de garantie avec votre conseiller en crédit immobilier.

Quel doit être mon apport personnel ?

L'apport est la somme d'argent dont vous disposez et que vous engagez dans l'achat d'un bien immobilier. Le montant qui sera exigé au titre de l'apport varie notablement selon les établissements financiers mais aussi selon la situation économique. Plus la situation économique est difficile plus les banques auront tendance a exiger des apports importants. Plus l'apport est conséquent plus le risque de la banque se trouve diminué en cas de défaillance du débiteur. Le calcul de l'apport sera donc fortement lié à votre situation professionnelle mais aussi aux qualités intrinsèques du bien acquis. L'apport est constitué par les économies personnelles mais aussi et le plus souvent par la vente d'un bien immobilier acquis précédemment. Les personnes qui achètent pour la première fois que l'on nomme les primo accédant rencontrent souvent des difficultés concernant cet apport. Les primo accédant sont souvent jeunes et disposent souvent de peu de fonds. Certaines banques sont spécialisé dans ce type de crédit et proposent des prêts sans apports et couvrant même les frais de notaire. Le prêt à taux zéro peut aussi constituer un apport. Il conviendra de définir précisément votre apport avec votre conseiller en crédit immobilier.

Autres notions de l'immobilier

Crédit Travaux

Le crédit travaux est un financement bancaire qui permet de faire face à tous les travaux d'aménagement, de rénovation, d'agrandissement et d'amélioration d'un bien immobilier. Le principe du crédit travaux est qu'il peut être accordé en dehors de l'acquisition d'un appartement ou d'une maison et uniquement pour la réalisation de travaux sur le bien dont vous êtes déjà propriétaire. Donc que vous soyez propriétaire d'un bien de famille ou que vous ayez acquis votre appartement ou votre maison depuis quelques années le crédit travaux est fait pour vous.
Vous avez envie de créer une nouvelle salle de bain ? d'installer une piscine ? De faire aménager une chambre supplémentaire dans les combles ? Dans tous ces cas de figure vous avez besoin de trouver un crédit spécialisé pour le financement de la réalisation de ces travaux.
Une des particularité du crédit travaux concerne la prise de garantie dans la mesure ou dans la grande majorité des cas le bien objet des travaux est déjà concerné par un crédit immobilier.
C'est pourquoi le crédit travaux est l'affaire de spécialistes que nous vous recommandons de consulter avant de signer avec les artisans que vous aurez sélectionnés.

Crédit Taux Zéro

Le crédit à taux zéro est un prêt aidé par le gouvernement afin de permettre de ramener le taux d'intérêt à zéro pour cent ce qui représente évidemment une belle économie pour les emprunteurs.
Cette aide vise à permettre à des personnes ayant des revenus modestes de pouvoir se porter acquéreur d'un bien immobilier à usage de résidence principale. Ce dispositif qui date à l'origine de 1976 a fait l'objet de nombreuses modifications pour arriver au dispositif que nous connaissons actuellement.

Les caractéristiques principales en sont les suivantes : La somme qu'il est possible d'emprunter est déterminée à la fois pas le montant des revenus de l'emprunteur et la situation du bien qu'il envisage d'acquérir. Ce prêt vient toujours en complément d'un crédit immobilier "classique " et il peut être considéré par la banque comme constituant un apport personnel.
Ce dispositif dans lequel les intérêts sont finalement payés par l'état vise a permettre le logement des personnes tout spécialement dans les zones urbaines ou le marché locatif est cher et peu favorable aux occupants à revenus modestes.

Rachat de Crédit

Le principe du rachat de crédit aussi appelé regroupement de crédit est de faire un refinancement globale de l'ensemble de vos prêts en cours afin grâce au jeu de la baisse des taux et de la modulation des durées de parvenir à réduire de manière importante vos remboursements mensuels. En effet à différentes époques vous avez été amené a souscrire des emprunts pour financer différents projets.
Après plusieurs années ont constate donc la présence d'un crédit immobilier pour l'achat d'une résidence principale , un crédit automobile , un crédit pour financer un investissement locatif , un crédit travaux pour réaliser une extension de la résidence principale , un crédit personnel pour le financement d'une nouvelle cuisine.

L'expert en regroupement de crédit fait donc un bilan globale de votre patrimoine et de vos charges afin d'avoir une parfaite connaissance des taux ,durée ,capital restant dû de vos différents emprunts. Partant de cette expertise il vous propose de contracter un seul crédit qui vous permet de solder tous ces crédits dispersés.
Le gain mensuel ainsi réalisé est souvent substantiel et vous permet de gagner grandement en confort au quotidien.

Prêt écologique

La prise en compte de données liées à la protection de l'environnement devient de plus en plus prépondérante dans le bâtiment que ce soit dans le neuf ou dans la rénovation. De très nombreuses normes concernant en particulier les économies d’énergie et la limitation des pollutions dues à la construction mais aussi au chauffage des locaux ont vu récemment le jour. Toutes visent a limiter le volume des gaz à effet de serre et à se diriger vers la réalisation de bâtiments base consommation voir passifs.
C'est dans ce contexte qu'on été crées les prêts écologiques. Il s'agit de financements destinés à permettre des travaux de mise en conformité des bâtiments avec ces normes nouvelles de protection de l'environnement. Il peut s'agir notamment de travaux d'isolation thermique , de production d’électricité solaire , de création de chauffage peu polluants comme la géothermie ou l'aérothermie.
Le principe est de réduire au maximum le taux de ces crédits grâce au soutien de l'état afin de rendre plus attractif financièrement les investissement non polluants en comparaison des investissements consommateurs d’énergie.

Viager

Le viager est une modalité particulière d'acquisition d'un bien immobilier. Le principe fondamentale de la vente en viager est la notion d'aléas. Sans aléas il n'existe pas de contrat de vente viagère. Cette notion d'aléas signifie que personne ne connait le moment ou la rente cessera d'être payée dans la mesure ou cette rente est connecté à la durée de vie du vendeur appelé aussi crédit rentier.
Dans un viager le prix de vente théorique du bien est donc fractionné en un versement de base appelé aussi le bouquet et une rente mensuelle. Les parties ont le droit de prévoir une vente en viager sans bouquet et donc constitué uniquement d'ne rente.

Il existe différente variantes de viagers avec principalement les cas de viager libre et viager occupés. Le premier permet à l'acquéreur appelé débirentier d'établir immédiatement sa résidence dans le bien vendu ce qui peut constituer une opportunité intéressante pour des acquéreurs ayant des difficultés de financement bancaire. Le second concerne plus des investisseurs qui achètent en viager pour faire un placement financier puisque l'usage du bien est réservé au débirentier durant toute sa vie. La vente à terme est une forme de vente qui s’apparente au viager mais avec une différence fondamentale qui est l'instauration d'un terme fixe et donc la disparition de tout aléas.

Maison individuelle

Une grande majorité de familles envisagent de faire un jour construire une résidence principale qui soit une maison individuelle. Vivre en dehors d'un immeuble de logements et avoir un petit jardin privé est le rêve de très nombreux ménages surtout ceux vivant a proximité des grands centres urbains. Le plus souvent le projet consiste à faire construire une maison neuve plutôt que de rénover un bien existant afin de bénéficier des dernières normes en matière de confort et d'économies d'énergie et surtout de pouvoir être déchargé du soucis des travaux qui seront intégralement gérés par le constructeur. Pour atteindre ce but il est nécessaire de passer deux étapes fondamentales qui sont l'achat d'un terrain à bâtir et le choix d'un constructeur de maison individuelle disposant de toutes les garanties financières et assurances indispensables. Les terrains peuvent s'avérer très difficile à trouver et ce surtout lorsque l'on se rapproche des grandes villes. Actuellement la tendance est aux petites surfaces afin d'avoir tout l'agrément d'un jardinet sans les contraintes de l'entretien. Le terrain étant réservé il conviendra de faire le choix d'une constructeur capable de livrer votre maison individuelle "clefs en main" en respectant la qualité des prestations et le respect des délais. Souvent votre constructeur sera en mesure de vous proposer un portefeuille de terrain vous évitant ainsi de laborieuses recherches.

Lotisseurs

Les lotisseurs sont des société spécialisées dans la création et l'aménagement de lotissements. Le lotisseur fait l'acquisition de vastes étendues de terres non loties sur lesquelles il installe l'ensemble des viabilités qui sont l'eau , l'électricité , les voiries , l'assainissement afin de vendre des lots de terrain à bâtir prêts à recevoir une maison.Les terrains à bâtir sont des produits très recherchés surtout en périphérie immédiate des grandes agglomérations que l'on appelle aussi la première couronne. En effet de très nombreux ménages sont porteurs d'un projet de construction de maison individuelle et demande donc des terrains lotis. Il peux donc être très intéressant de prendre contact avec un lotisseur pour localiser le terrain correspondant à vos attente dans votre région. Il existe des lotisseurs ayant une forte implantation régionale mais aussi des grands groupes intervenant sur la France entière. Consultez les programmes de ces deux types de lotisseurs dans votre zone géographique de recherche. L'avantage d'acheter dans le cadre d'un lotissement est de disposer de toutes les viabilités sur le terrain et de ne pas avoir de surprise sur la constructibilité effective du terrain ni de surcoût imprévus concernant l'eau , l'électricité , les accès ou l'assainissement tout étant géré par le lotisseur. Le lotisseur peut aussi vous proposer un constructeur de maison individuelle "clefs en main".

Je gère mes logements

Vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs lots locatif et vous désirez dorénavant vous passer des services d'une agence pour la gestion de ces biens. Vous vous dites à partir de maintenant " je gère" ! Que votre parc locatif se compose d'appartements , de maisons ou de murs de magasins personne ne peut mieux que vous prendre soin au quotidien de ce patrimoine et suivre au plus près la gestion des locataires qui l'occupe. Devenir votre propre régisseur est donc une option parfaitement raisonnable. Au plan financier vous ferez d'importantes économies puisque les frais d'une agence spécialisée dans la gestion aussi appelé régisseur sont compris entre 4 et 8 pour cent des loyers encaissés. Au plan pratique vous serez en prise réelle avec les question quotidiennes qui se posent pour l'administration de votre parc et pourrez prendre immédiatement les bonnes décisions.
Pour une gestion optimisée, performante mais aussi conviviale et agréable à utiliser vous aurez besoin d'un programme pensé et conçu par des utilisateurs pour des utilisateurs.